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项目公司模式合作
发布时间:2020-01-31    信息来源:未知    浏览次数:

  项目公司模式合作_建筑/土木_工程科技_专业资料。法妞问答 (一)法人型合作开发 1、项目公司 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定:“依法取得 的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法

  法妞问答 (一)法人型合作开发 1、项目公司 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定:“依法取得 的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、 合作开发经营房地产” , 从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法 律依据。 由双方出资或提供土地依法成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双 方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益,这种以项目公司方式开发 的优点显而易见:责任明确、组织机构稳定,人事安排及操作比较规范,相对而 言可以减少纠纷发生的概率。 但同时其不足之处也很多:譬如组建项目公司需要 一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再譬如以土地使 用权出资必须办理土地使用权转移手续,一来需要一定的周期,二则当土地使用 权是划拨取得时这一手续就无法办成; 更重要的是项目公司的利润只能在交纳所 得税后才能上交联合开发各方, 需支付较高的财务成本,对合作者来讲这当然是 不合算的。 在此类合作开发方式中,合作开发合同的设计至关重要:合作开发合同对重 要事项的约定是否明确、 是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘, 因而应在开发的全过程中注重法律的规范, 所有条款均应严格依据有关法律规定, 并以法律文件的形式予以确定。 合同中应特别注意约定:项目公司成立前后的权 利义务的转移, 包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续 办理;项目合作建设的规模、速度等事项。 2、项目公司股权式合作。 投资方通过受让房地产项目公司的部分股权,以达到合作开发房地产之目的。 这种合作开发方式的优点是: 合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续, 无须进行建设开发者名称变更登记, 只需依股权转让协议在工商部门办理股权转 让变更登记即可。 手续简单, 可以较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质 经营。其次,无需交纳办理土地过户契税和手续费,可以节省转让费用,进而降 低投资开发成本。 其不足之处是:目标项目公司在实际的经营过程中不可避免地会产生债务以 及或有债务, 也可能因为违约或侵权对他人承担赔偿责任。股权受让方可能因此 承担比直接项目转让更多的法律风险。 如可能要承担以项目所有人名义对外提供 的担保风险、股权受让前项目所有人的不明债务或违约合同赔偿风险等。 所以,此种合作方式虽然简便易行,但风险难以控制。受让方除须认真审查 项目相关批准文件的真实性及合法性以外,还应该从目标公司潜在债务的处理、 履约担保、 转让方持有股权的性质、付款进度等方面着手防范潜在风险并作为确 定转让股价的依据。 受让方应委托会计事务所对目标公司进行财务尽职调查,查 法妞问答 清目标公司的资产负债情况, 委托律师事务所对目标公司进行法律尽职调查,查 清目标公司因已发生或可能发生的各类诉讼引起的潜在负债, 以及因违法可能受 到的行政处罚及引起的潜在负债。 受让方可以要求转让方对未告知受让方的债务 做出独立偿还的承诺, 并采取由转让方提供相应的有效担保、受让方保留部分转 让金作为保证金、分期收购股权等方式以达到投资安全之目的。 (二)非法人型合作开发 1、联合管理机构 合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构, 实践中有的叫 “联建办公室” , 有的称 “联合管理委员会” 等, 其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系, 对合作中的重大事项做出决策,具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目 公司的最高区别在于它仅能作为内部管理机构,并非独立民事主体,不具有缔结 合同等民事权利能力, 也不能独立对外承担民事责任,联合开发双方必须对联合 管理机构的法律地位有清晰的认识, 并且注意避免对外使用联合管理机构的名义 进行有关的民事活动。 2、不成立项目公司,也不成立联合机构,而是按照合同的约定各自独立履 行义务、分享收益 这种方式适用于相对简单的项目。其特点是,合作各方共同出资开发一个房 地产项目,但是对外显示出来的项目主体只有一方,双方对合作开发的权利、义 务,体现在双方的合作开发合同之中。未被登记为项目主体的一方,依照合作合 同的约定,对合作开发项目享受利益,承担风险。不过,此种方式对出资金一方 而言,风险较大,因为既无土地使用权,又无实际经营控制权,其合作利益难以 得到保障。 上述两种方式统称为非法人型联营,其相对于成立项目公司的经营方式来说 是一种相对松散的合作方式, 因而合作双方之间容易产生纠纷,而且在实践中争 议较大的一个问题是: 联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(无论是否以 合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度, 理由是联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏,本着权利义务对等的原则, 作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目产生的对外债务负连带责任, 至于 双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力, 只能作为内部 追偿的依据。按照这种观点,法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生,就 可以判令联合开发双方承担连带责任, 而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签 字的,也不受合同中关于各自责任的划分的限制。 另有观点认为,对此问题不能一概而论。其中方式(一)从法律特征上来讲 符合合伙型的联营,即“企业之间或企业和事业单位之间联营,共同经营、不具 备法人条件的, 由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经 营管理的财产承担民事责任。 依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承 法妞问答 担连带责任。”即其责任在充分尊重当事人意思自治的基础上分为两种:如果联 合开发合同明确约定了双方互负连带责任,自然应以该约定为准。如果联合开发 合同没有约定双方互负连带责任, 则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真 实意思和合同性质。 联合开发房地产合同是一种无名合同,法律对其缺乏

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