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年末我最推荐的项目它代表一个开发商的孤独与 发布时间:2019-11-24

  最近很多朋友来抱怨说,“本来以为买房子就够苦了,没想到从开发商手里验收房子的时候,才是苦上加苦啊...”

  的确,最近两年买房子的业主,运气不好的可能买到的是近20年来最差的产品,为了追求速度,开发商的首选永远是在产品端降配降配...交房的时候还死不悔改。

  随着我看的项目越来越多,我开始感受到在当下的市场里,用心做产品的开发团队是多么的稀缺,这种感觉真的很让人绝望。

  今天花一点时间,和大家分享一个我最近接触到的“紫竹系”,看到他家的项目后,也就是即将认筹的紫晶南园三期,这个开发团队就和中鹰黑森林的团队一样,被我归进了宝藏级开发商那一类。

  至于很多人关心的紫晶南园三期和万科青藤选哪一个,如果在彻底了解产品和开发背景之前,让我单纯从价格来判断,我也很难抉择。

  但了解“紫竹系”开发团队的故事之后,我个人最推荐的无疑还是紫晶南园三期。

  很少有人听过“紫竹系”,这并不奇怪,因为他们并不是一家传统的开发商,而是隶属于上海本土的民营企业——紫江集团,房地产开发只是集团业务之一。

  2001年9月,上海市政府在闵行吴泾批准设立上海紫竹科学园区,紫江集团正是正是重要股东之一,并负责整个园区的经营与管理。

  要知道,那个时候的地产开发热潮正在上海市中心汇集,紫竹板块还是一片荒芜,把资本投入到这样的新区开发中,绝对不是大多数人会做出的选择。

  2002年6月25日,紫竹科学园区破土动工,紫江集团继续加码投资,深度参与到整个板块的开发。

  随后的事情大家应该都知道了,经过近10年的发展,紫竹高新技术产业开发区升级为国家级高新区。

  放眼上海,它已经有资格自己的前辈——张江、漕河泾所并肩而立,未来的潜力无可限量,而这一切,都和紫江集团有着密切的关系。

  你说它慧眼识珠也好,说它是风口上的猪也好,总之,在为城市开发做贡献的维度,这家低调的民营企业做到了99%的地产开发商做不到的事情。

  在楼盘的销讲中,我们常看到项目在不遗余力地宣传周边板块多么好,规划配套多么完善之类。但大家都知道,这更多是在贩卖对未来的一种预期。

  学校什么时候能入学?规划中...园区什么时候能办公?还在建...轨道交通呢?不知道...

  在我看来,这就是消耗型的开发商。什么叫消耗型?就是只做住宅项目,依靠板块现有、未来的公共资源,为自己谋取单个项目的开发利润。

  既深度参与板块的公共资源建设,先把学校、园区、商业等关键资源落地,再进行住宅开发,为城市发展贡献价值之后,再谋取项目开发的利润。

  市面上大多数的开发商都是前者,真正称得上造血型开发的团队,真的太过稀有,而城市真正需要的也是这样的开发商。

  首先是教育方面,上海交通大学、华东师范大学这两所名校的整建制搬迁至紫竹高新区,紫江集团分别投入了7.8亿和2.4亿;另外,他们还投资建设了紫竹基础教育园区,包含现在已经投入使用的华师大附属紫竹幼儿园、小学、初中。

  其次是产业配套方面,紫竹科学园区现在已经吸引微软、英特尔、可口可乐、商飞集团、百事通、西部数据等企业入驻。

  除了这些知名企业,紫江集团还设立的10亿元的“小苗基金”,在高新区内建立了1.2万平米的创业孵化基地,扶持高新领域的创业者。

  这类高新企业对一个板块的发展有多重要?浦东新贵的张江就是一个很好的例子。

  张江的崛起绝不是因为住宅盖得多么好多么贵,而是要归功于大量园区以及配套的开发,才吸引到了足够多的人才进来发展。

  所以,为了参与紫竹的板块建设,紫江集团绝对是大刀阔斧的架势,但相反,在相对暴利的住宅开发,他们却出奇的保守。

  十几年来,“紫竹系”开发团队只做了三个住宅项目,一个在佘山,大名鼎鼎的佘山上海晶园,为数不多的敢于尝试别墅精装修的项目。

  两个集中在吴泾,紫晶南园三期是其中之一,容我稍后再说。先说说曾经的网红盘——紫竹半岛花园。

  大家都知道,紫竹半岛在2016年有过一波销售热潮,到了2018年,正视迎来它的“妖盘”称号——700多组客户抢购其265套房子。

  十几年的时间,板块内部引入了大量教科研人员,他们的强大购买力,决定了紫竹半岛这个项目的基本需求旺盛。

  其实,紫竹半岛在2004年拿地后,项目开发的进度就很慢,因为他们并不是以借贷为生的普通开发商,集团强大的自有资金支持下,他们有底气慢慢打磨自己的产品。

  第一轮打磨,就花了6年,2010年,这个项目才第一次开卖,而且当时的反响并不热烈。

  随着时间的推移,紫竹半岛才开始显露出它的慢热属性,直到2016年逐渐迎来爆发。

  究其原因,我居然从项目的营销经理口中听到了一个罕见的词——“老客复购率”。

  2016年那波,其实项目砸的营销费用并不多,几乎全是依靠老业主的口口相传,所以对于好的项目而言,买房同样是存在种草行为的。

  第三点,也是我个人觉得最重要的一点,那就是“紫竹系”这个团队本身对产品的极致追求。

  在项目卖得不好的时候,团队也并没有花大力气去做宣传,而是把更多的精力放在了后续几期的产品改进上。整个团队也不像传统开发商那样臃肿,架构极度扁平,40人左右,却能管控总量超百亿的大型项目,工程团队中高级工程师占比过半。

  三个项目,无论是规划设计,户型布局,精装饰,景观绿化还是机电设备,全部由自己的专业工程师全程把控。

  也就是说,业主可以提前一个月验房,哪里不满意业主可以直接提出,一个月之内,开发团队迅速整改,确保房子最后能漂漂亮亮地交到业主的手里。

  很多样板房换个灯都要向上请示,三个月后才执行...反观有“紫竹系”这样的团队架构执行力够强,才能保证项目的最终品质。

  难在大家都在求快求大的时候,还要坚持十几年只做这两三个项目,难在日复一日对产品品质的追求。

  产品好了,自然有人趋之若鹜,以至于紫竹半岛在销售的时候,对认筹用户的资质也必须克制地筛选,选房当天,也必须资金到账才算选房成功。

  而且无论是上海晶园、紫竹半岛还是现在的紫晶南园三期,整个团队对营销套路的克制也是出乎意料的,惯常的房地产营销套路在项目上都看不到,不要说公寓,连别墅都是统一的价目表。没有打折和优惠做噱头,这让代理公司都无从插手。

  大前提是,因为整个团队同时负责高端别墅和中端的改善,其产品思路很多都是相通的,虽然不同的项目定位有高低,但对于产品的追求,却是同一团队的一脉相承。

  不仅开发团队沿用上海晶园和紫竹半岛的原班人马,物业团队的标准也将向紫竹半岛看齐,紫晶南园三期将成立独立的物业管理处。从外立面到景观再到小区氛围,未来呈现的居住体验和紫竹半岛没有太大区别。

  在我的印象里,这是唯一一个不在样板间放家具的开发商,我一开始很纳闷,问销售人员是不是还没来得及布置,得到的回答是——就是这样。

  在我向团队的营销经理追问之后,才得知连定位更高端的紫竹半岛样板房当初也是“裸着”让人参观的。

  “真不是没钱买家具,我们是为了让业主能够直观体会到项目交付后的所有细节,不会因为附加的因素影响判断。”

  虽然看起来很朴实,但仔细研究下来,而且这次紫晶南园三期的交付标准真的不算低,全套品牌厨卫(包括烤箱、洗碗机、双开门冰箱)、墙纸全覆盖、中央空调、地暖,连洗衣机都给你准备好了,只要补充少量家具就可以拎包入住的程度。

  其中,两个卧室都是带独立卫生间的套房,使用起来不仅更加方便,而且如果你以后暂时要把房子出租,租金都要比普通户型高一截。

  更关键的是,三个卫生间面积完全没有缩水,主卧的卫生间更是做到了双台盆+淋浴间+浴盆的奢侈设计。

  关键的细致之处在于,设计团队也考虑到了其中一个卫生间可能有做公卫的需求,所以在两个房间入口处都加了一扇移门,以保证房间的私密性。

  这样的设计虽然说不上绝顶聪明,但在户型图抄来抄去的今天,敢于在设计上做创新的团队,还是很难得。

  另外,由于所有的户型都是南北双阳台的设计,而且南向阳台的进深做得都很足——

  所以,如果你对南阳台的需求不是很大,完全可以把这块空间用作一个独立的书房或工作间。

  总之,整套户型产品给到业主的自由度是很大的,产品本身的独特性我也几乎从没见过。

  首先,毗邻小区的教育用地还会规划建成一座幼儿园,由华师大附属紫竹幼儿园支持办园,并参与管理。

  其次是在小区的住宅区域之外,开发团队将建设一栋独立的大楼,用以引进一整套特色诊所,让小区居民享受近在咫尺的优质医疗资源。

  健康医疗项目计划未来引进特色诊所项目,包括专业儿科、专业口腔科、专业眼科及耳鼻喉科、医疗美容等项目,还将引入特色药房及精品超市等配套服务。同时,为便于管理,健康医疗区域将设置独立的出入口。

  开发团队敢于在这个区域配置如此高端专业的医疗配套,还是源自于对整体区域未来发展的信心。

  不是房产销售、不是样板房装修队、不是营销专家,所谓开发商,真的就只是造房子而已。“紫竹系”团队就是在坚持造房子的那一个,他们看起来的确很孤独,一直游离于行业热点之外。

  2020年,15号线永德路站预计开通,项目轨交出行可以直接依靠地铁;如果你是自驾出行,虹梅路高架可以直通城市中心。

  而且,整个板块在紫江集团的协助建设下发展很快,产业的入驻也确保了大的基本面。

  加上现在兰香湖已现雏形,预计明年放水。这不仅仅是多了一个人工湖而已,还有围绕这块湖面建设的各种配套,一旦建筑慢慢落成,这一块的城市界面,有成为闵行区新名片的资格。

  而且在“紫竹系”团队的把控下,整个项目的素质不错,相信我,紫晶南园三期完全值得加入你的购房列表之中。

  11月25号,紫晶南园三期就要认筹了,如果你是对这个项目感兴趣的购房者,可以直接拨打案场电话咨询——

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